Acheter un logement en Norvège

Ce document s’adresse aux personnes établies en Norvège qui veulent y acheter leur résidence principale.

Vocabulaire

  • Finansieringsbevis : Preuve de financement
  • Egenkapital : Apport
  • Eiendomsmegler : Agent immobilier
  • Visning: Porte ouverte pendant en général une heure (en général deux fois lors d’une semaine) pour venir voir le bien et parler à l’agent immobilier
  • Prisantydning : Prix demandé
  • Bud: Offre
  • Skambud: “L’offre de la honte” lorsque quelqu’un fait une offre bien en deçà du prix demandé. En général c’est lorsqu’on sait que personne d’autre ne fait d’offre.
  • Selveier : Propriété privée totale (plus de détails plus bas)
  • Andel : Quand une propriété est partagée avec un fort pouvoir du syndic (et du vote de ses membres-les propriétaires) et que l’on en devient actionnaire et achète les droits de vivre dans un appartement spécifique.
  • Flytende rente : Intérêts à taux variable
  • Fast rente : Intérêts à taux fixe
  • Moderniseringsbehov : Bien à rénover mais qui est habitable
  • Oppussingsobjekt : Bien à rénover avec de gros travaux qui n’est pas habitable (en général car la salle de bains n’est pas fonctionnelle).
  • Dokumentavgift : 2.5% de taxe si bien “selveier”
  • Omkostninger : Frais (inclut parfois le dokumentavgift)
  • Fellesgjeld : Part dans la dette commune de la copropriété
  • Felleskostnader : Frais mensuels, peut inclure chauffage, internet, eau, remboursement de la dette commune, frais de nettoyage des parties commune, etc.
  • Enebolig : Maison individuelle 
  • Rekkehus : Maison mitoyenne
  • Tomannsbolig : Maison individuelle qui a été partagée en deux biens
  • Sameie : Copropriété
  • Borettslag : Syndicat de copropriété
  • Forkjøpsrett : Droit de préemption à l’achat

Grandes différences avec le marché immobilier français

  • Les emprunts sont à taux variables (possibilité d’emprunter à taux fixes seulement du 3, 5 ou 10 ans à un taux plus élevé).
  • Il n’a pas de règle comme en France où la part de remboursement pour un logement ne doit pas excéder ⅓ des revenus nets. En Norvège souvent on rembourse plus que cela.
  • Finn.no a le monopole des annonces.
  • Pratiquement tout le monde qui vend passe par une agence immobilière. Pratiquement aucun particulier à particulier
  • La demande est beaucoup plus forte que l’offre, donc :
    • Il n’y a généralement que 2 visites “portes ouvertes” d’une heure chacun.
    • La vente se fait via des enchères par SMS avec quelques fois juste une demi heure pour surenchérir sur une autre offre
    • Dans la plupart des cas à Oslo le prix annoncé n’est pas le prix auquel le bien est vendu. Cependant certains appartements ne trouvent pas preneurs de suite. Et d’autres biens trouvent preneur avant la première visite, grâce à un système de “visite privée” qui arrive le plus souvent pour des biens très recherchés (maisons individuelles). 
  • Jusqu’en 2017 l’immobilier prenait environ 15% à Oslo par an (maintenant c’est un peu plus “calme”).

Grandes étapes de l’achat

  • Demande de finansieringsbevis à une banque.
  • Visites des biens intéressants pendant leurs “portes ouvertes”.
  • Enchère par SMS le lendemain de la dernière “porte ouverte”.

Règles pour emprunter

De manière générale, il est possible d’emprunter seulement jusqu’à 5 fois le salaire brut, avec un apport minimum de 15% à 25%. Si vous avez moins de 34 ans, vous pouvez généralement négocier pour un apport de 15%. Si vous êtes en couple vous aurez aussi moins à apporter par personne. Si vous avez des enfants, une voiture etc. le montant maximum du prêt sera réduit. Depuis 2017, on ne peut plus emprunter plus que 5 fois le salaire annuel brut par défaut.

Au final, les banques prêtent ce qu’elles veulent à qui elle veulent donc n’hésitez pas à en  démarcher plusieurs.

Bon plan : faire parti de certains syndicats comme Tekna ou NITO permet d’avoir de meilleurs taux chez certains banques. Si vous avez un contrat (ou votre compagnon/compagne est) de fonctionnaire il y a aussi de très bon taux, meilleurs que le marché.

Type de propriété

En Norvège, les deux types d’achat de maison les plus courants sont :

  • Selveier : Vous êtes propriétaire dans le sens classique du terme. L’achat d’un bien de cette manière entraîne une taxe d’achat de 2.5% (dokumentsavgift) et vous évitez le forkjøpsrett.
  • Andel : La propriété est partagée sous la forme d’une coopérative (borettslag) et via l’achat vous devenez en fait actionnaire. Vous avez acheté les droits de vivre dans un appartement spécifique et vous devez payer un loyer mensuel, qui couvre la dette partagée (fellesgjeld) sur les coûts de construction, les intérêts sur d’autres emprunts, les charges d’entretien, etc. Les décisions concernant le développement sont prises par un conseil élu par les membres du borettslag.

Forkjøpsrett

Il est important de vérifier dans l’annonce sur Finn.no si il est mention de “Forkjøpsrett”. Si oui, cela veut dire que certaines associations comme OBOS ou USBL gèrent la vente. Une fois l’enchère remportée, ces associations vont contacter leurs membres qui étaient intéressées par le bien, par ordre d’ancienneté, et leur proposer de l’acheter pour le prix de l’enchère gagnante. Si l’un d’eux accepte, la vente est effectivement finie et la personne qui avait remporté l’enchère est gentiment notifiée que le bien lui a échappé. Impossible de faire une contre-offre.

Le système est basé sur une adhésion annuelle (autour de 200 NOK par an) et sur l’ancienneté. Les étrangers peuvent aussi devenir membres mais vous partez avec quelques trains de retard vu que certains Norvégiens se voient offrir une adhésion à OBOS pour leur naissance. 

À regarder pendant la visite

  • Fonctionnement du chauffage au sol dans la salle de bain (les norvégiens boudent les appartements sans, et refaire une salle de bain coûte très cher).
  • Demandez si la salle de bain et la plomberie en général ainsi que l’électricité a été faite par des “fagfolk”, qui ont une assurance en cas de souci. Si cela a été fait par “dugnad” ou tout seul par les anciens propriétaires vous ne serez pas assuré en cas de dommage chez vous ou chez vos voisins. 
  • N’oubliez pas que de manière générale les appartements n’ont que 2 “portes ouvertes”.

À regarder dans l’annonce Finn

  • Selveier ou andel.
  • Forkjøpsrett – en général ils ne l’écrivent pas si cela s’appliquent, mais en font la pub si cela ne s’applique pas “ingen forkjøpsrett”. 
  • Montant du fellesgjeld (la banque regarde ce montant en plus du prix de l’enchère gagnante avant de fournir l’emprunt).
  • Felleskostnader : Ne pas oublier de regarder ce qu’ils contiennent, ils peuvent coûter très cher chaque mois en plus du remboursement du prêt.
  • Idéalement avant la visite d’un bien qui vous intéresse il faut demander à l’agent immobilier les brochures de l’appartement (pour préparer ses questions), ainsi que les compte-rendus des trois dernières assemblées générales. Beaucoup de gens veulent vendre juste avant une augmentation significative de la dette commune (fellesgjeld) mais vous verrez si cela a été voté lors des AG. Vous pourrez aussi voir si les finances de la copropriété sont saines, s’ils ont énormément de dettes, et quel genre de soucis ils ont (nouvelle construction, conflits avec d’autres instances etc). 

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Auteur : L'équipe

Lorelou Desjardins et Thomas Bassetto sont deux amis Français qui ont créé ce site pour fournir quelques conseils aux francophones vivant ou souhaitant vivre en Norvège.

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